二手房降价大揭秘 业主平均降价幅度仅为2.2%

2014-05-09 16:43  腾讯房产  赵梦雅  评论0

自去年四季度信贷政策收紧以来,北京市二手住宅市场又接连受到自住型商品房等一系列因素的影响,导致需求观望情绪浓重,二手住宅成交量水平较低。从价格方面来看,自2013年9月起至今,北京市二手住宅成交均价一直维持在3万元左右小幅震荡,未发生明显趋势性变化。但从近期在售房源挂牌价格的调整情况以及成交房源的议价空间变化情况来看,二手住宅价格松动的趋势已较为明显。但也并非如市场传言般动辄降价百万。关于目前房价下降了多少?幅度如何?以及哪些区域什么类型的房源降价幅度较大?链家地产市场研究部从数据中还原真实的市场状况。

4月挂牌价下调比例及幅度进一步扩大,价格下降趋势确立

根据链家地产市场研究部统计,今年4月成交的二手住宅议价空间为3.4%,为2013年以来的最高值。而从在售房源挂牌价的情况来看,4月新增房源挂牌价环比下降2.5%,成为近9个月以来的最低值。此外,今年以来挂牌价下调比例和下调幅度均呈现出逐月扩大的趋势,至今年4月,挂牌价下调比例和下调幅度分别达到87.1%和2.2%。

链家地产市场研究部张旭认为,去年四季度以来复杂的市场形势导致市场持续冷淡,尤其是刚需陷入浓重的观望情绪致使近郊区二手住宅成交占比有所下降。而近期学区房成交旺季的来临在促进中心城区成交占比有所上升的同时也在一定程度上拉高了成交结构。全市成交结构的整体提升是不少区域价格有所下降但全市成交均价基本维持稳定的主要原因。但如果从在售房源的挂牌价调整情况和已售房源的议价空间走势情况来看,今年以来二手住宅价格松动的迹象已较为明显,且呈逐渐扩大的趋势,价格下降的趋势已基本确立。

售房压力增大,业主双重降价比例上升

链家地产市场研究部张旭认为,从今年以来业主调价的具体情况来看,一方面,业主多次调低挂牌价比例较高。从链家地产市场研究部对于挂牌房源调价情况的统计数据来看,今年以来,有过调价记录的房源中,价格下调过2次及以上的房源占到36%,而价格下调超过3次(包含3次)的房源占到17%。

另一方面,业主双重降价的比例逐月升高。(注:双重降价在这里是指调低过挂牌价且经过议价后又降价出售的房源数比议价后降价出售的房源数的比例),根据链家地产市场研究部统计可知,今年以来,业主双重降价的比例呈上升趋势,至4月,成交二手住宅中双重降价比例达到62.1%,与今年1月相比上升了12.6个百分点。

张旭认为,从业主多次下调挂牌价和双重降价比例逐月升高的情况可以看出,在成交冷淡,需求深度观望的市场背景下,业主的售房压力倍增,在这种压力的作用下,业主对于价格的主导优势与以往相比有了较为明显的下降,今年以来其对于房价的心理预期也经历了一个逐步松动的过程。即从报价虚高,与购房者僵持博弈,到小幅试探性调低价格,最终多次下调价格降价成交的过程。同时,双重降价比例的加大也说明,当前房价在挤出虚高的水分后,确实已出现了一定的程度的实质性下调。

此外,从挂牌价的下调幅度情况来看,4月,挂牌价下调幅度在10%以内的房源占到85.2%,而挂牌价下调幅度超过10%的房源占比仅为1.8%。这说明二手住宅房源价格虽有下调,但下调幅度并不如某些舆论和传言所说的那样大,而是维持在较为合理的状态。

中心城区及高端大户型房源降价空间更大,近郊区议价空间有限

根据链家地产市场研究部对于各区域二手房源议价和挂牌价调价情况的监测可知,4月各区域房源挂牌价下调幅度和议价空间也均达到年内最大值。而其中近郊区无论是议价空间还是房源挂牌价下调幅度相较于中心城区和外城四区都要更小一些。

注:中心城区指东城、西城;外城四区指朝阳、海淀、丰台、石景山;近郊区指通州、大兴、顺义、丰台

另外,从各面积档位房源的议价空间情况来看,在近郊区占比较高的90-120平方米房源的议价空间最小,而140平方米以上的大户型成交房源的议价空间最大,今年以来,其议价空间一直保持在4%以上。

链家地产市场研究部张旭认为,从以上数据可知,城区和大户型高端房源的议价空间要更大一些,这主要是由于此类房源一般报价虚高现象较为明显,在市场遇冷以后,其价格下调的空间也更大。而近郊区房源,一方面相较于城区房源,其报价更为合理一些,总价也较低,价格下调空间有限;另一方面,近郊区急售业主与城区相比更少一些,卖房业主主要为改善换房需求,在当前的市场形势下并不急于入市,因此议价难度也更大一些。因此,近郊区房源议价困难也成为了近期近郊区二手住宅成交占比下降的原因之一。

而关于目前社会上讨论较多的反腐导致的房屋抛售现象,张旭认为,在反腐压力的作用下,一些公务人员急于抛售房产的现象确实存在,但相对于北京市庞大的二手房市场,抛售现象仅为个别区域的个别现象,并不足以对整体市场造成明显影响。

小结:

本轮市场调整过程中,房价确实出现下行,但降幅依然处于较为合理的状态。在房价下行的过程中,短期内需求浓重的观望心理尚不会得到好转,一段时间内市场成交萎靡也在所难免。但从业主小幅、多次的降价策略,以及市场中部分业主观望市场延缓出售的状况看,短期内不会出现快速的回落。

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