市场分化加剧 地方楼市政策调还是不调?

2014-05-08 16:52  经济日报  赵梦雅  评论0

继广西南宁、天津、杭州萧山、无锡4城放松限购后,安徽铜陵也加入了这个队伍。面对今年以来部分地区房地产市场价格下调、成交量缩减的局面,楼市下行、调控放松的猜测不断。对此,专家认为,我国楼市已呈分化态势,从长远看,分类调控的重点是依靠市场构建长效机制,但眼下是否“松绑救市”还应三思慎行。

进入5月,楼市行情急转直下,多个城市商品住宅成交量价齐跌;加上少数三四线城市接二连三地被曝出台放松调控的新政,“房地产泡沫破裂”、“楼市崩盘”之说再次甚嚣尘上。

《经济日报》记者调查发现,虽然当下楼市确已呈分化态势,各地冷热不均,个中风险不可忽视,但不宜过分放大危机。那种楼市一降价,就喊“狼来了”的行为大可不必。从长远来看,以长效机制来取代限购、限贷等硬性措施乃大势所趋,但眼下,地方政府若因为降价而“救市”,这种做法也值得商榷。

地方楼市政策悄然生变

“限购”是本轮房地产调控的关键词。2011年1月26日国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,可以视作“限购”的开始。当前,随着房地产市场开始出现下行的趋势,地方房地产政策也出现了新变化。

从5月1日起,购买商品住房可享受政府契税补贴、购买第二套住房部分首付降至4成、外地居民购房可迁入户籍——安徽省铜陵市政府出台的楼市新政,引起市场大哗。

事实上,4月以来,南宁、无锡、天津等地纷纷出台楼市“新政”,通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段,为楼市调控政策“松绑”。

例如,江苏省无锡市政府规定,5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上,且在该市有稳定工作的人员,准予本人、配偶和未成年子女来无锡落户。

市场分化加剧

最近一段时间,不光是三四线城市,就连一二线城市,房地产市场也都出现了下行趋势。市场观望气氛加重,购房意愿急速下降。

北京市住建委官方数据显示,5月1日至3日,北京二手房仅成交了31套,同比大降82%,创2009年有网签记录以来的历史新低;北京新建商品住宅共成交169套,同比去年“五一”假期降低78.9%,并创下了自2008年实行“五一”小长假以来7年的最低值。

成交量下降的同时,楼市价格也出现松动。中原地产首席分析师张大伟认为,对比年初数据,当前一二线城市楼市调整趋势明显。杭州、南京等二线城市的小部分楼盘已经出现价格调整,一线城市也出现了局部价格停滞。

不过,中国房地产业协会副会长朱中一提醒,在一片“降”声中,也应该注意到,中部地区一季度交易量仍同比上升,北京等地土地市场热度不减,多数城市房价已经连续19个月上涨等。

目前全国市场出现了明显的分化,一线城市还是持乐观态度,刚需旺盛,降价空间不大。部分三四线城市降价压力较大,有可能引发连锁反应,部分房企会因房价和地价下跌引发系统性风险。

张大伟分析认为,房地产市场已明显分化,部分城市楼市低迷,预计跟随南宁、无锡、铜陵出台放松限购乃至刺激楼市政策的地方将明显增加。他也表示,出台新政的将主要是限购政策原本就比较宽松的二三四线城市。

该不该放宽或取消限购

政府该不该出手“救市”?“目前各地区房地产市场情况各不相同,应进行分类调控。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为,目前不同城市的房地产市场分化比较明显,“与一线城市不同,大多数三四线城市的外来人口较少,随着近年来的大规模出让土地、建设住房,这些城市在建以及建成住房的数量较多,住房积压较为明显。在这种情况下,当地政府根据房地产市场的变化,采取有针对性的调控政策是必要的。”

同时,“从目前一线城市和部分热点二线城市的市场情况来看,虽然房价有所松动,但总体上是正常的,价格有所回落也是合理的,这是市场的正常反应,限购政策应该不会马上变化。一线城市在现有的政策下,应该让市场机制发挥作用。”任兴洲说。她认为,应该允许和适应房地产市场的正常波动,销售的或增或减,房价的或升或降,只要处于合理范围内,都是正常现象。

“今年一季度全国住宅销售量比去年一季度下降了5.7%,但明显高于2012年与2011年第一季度的数量。”朱中一认为,今年以来,房地产市场属于正常回归。当前,房地产市场呈现3个特点:增速放缓、分化加大和房价趋稳。他认为,在供明显大于求的城市,可以考虑放宽或取消限购措施。

朱中一指出,考虑到房地产一头连着经济,一头连着民生,既要防止在稳增长中经济对房地产业的过度依赖,又要防止房地产业较快下滑对经济的伤害。所以要在保持定力的同时,密切关注市场变化,在调控的方式、节奏上作适当的预调和微调,防止房地产市场风险积累。

如何处理好政府和市场的关系,让市场在资源配置中起决定性作用?朱中一建议,既可考虑限购、限价等行政措施的适时退出,更要结合长效机制的建立和现代市场经济体系的完善,更好地发挥政府的作用。在这个过程中,分类调控不应被片面理解为房价下跌的地方“救市”、房价上涨的地方“限购”,而是应赋予地方更多因地制宜的主导权,根据当地的住房情况、居民生活水平、经济发展水平,制定符合地方实际的住房保障和建设规划、落实土地供应,推进房地产税收改革、不动产登记和住房信息联网等。

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