张泓铭:“楼市崩盘论”是预警 个别城市破灭在所难免

2014-03-06 15:20  凤凰网  亿房网-赵梦雅  评论0

楼市未来的发展到底“剑指”何方?这是目前业内关注的重点,就此问题,全国政协委员、上海市政府参事张泓铭在接受表示,“崩盘论”舆论预警房地产行业的风险积聚,希望风险缓慢释放。

与此同时,张泓铭预计未来楼市走向以稳健为主要特征,不排除有些地区微弱的上升,更不排除某些地方的下降。张泓铭希望全国的房地产市场保持整体稳定,但是,“乐于见到”某些城市、企业、项目的“不行”。 

全国政协委员、上海市政府参事张泓铭

全国政协委员、上海市政府参事张泓铭 

“‘崩盘论’预警行业风险”

随着国民经济的增速放缓,以及人口红利的消失和货币政策的收紧,以住宅开发为主的房企利润率不断下降。2013年以来,从地产大佬到业内专家纷纷指出,房地产“黄金十年”已然过去,其暴利模式不可持续;与此同时,以杭州为首的楼盘房价大幅“跳水”,引发市场“崩盘”猜想。至此,楼市的“拐点论”与“崩盘论”再次被抛入人们的视野中来。

针对“拐点论”、“崩盘论”的观点,张泓铭分析指出,大部分人说出“拐点论”与“崩盘论”,其并不是房地产行业的专家。“拐点论”与“崩盘论”已经“叫唤”了十多年,最早始于2001年。在张泓铭看来,关于“拐点论”与“崩盘论”的舆论可以视为风险的预警,与之前张扬的观点不同,有其道理所在。

张泓铭认为,中国房地产行业的迅速发展,其相应的风险已经积累到相当程度;除了其市场的主要原因,还有其房地产环境有变化,世界经济有复苏的迹象,但是其没有根本的繁荣。中国的短期外汇有可能撤出中国市场,但是其已变成房地产资产,撤出就有可能引发抛售,这是对国内经济的压力。

张泓铭分析道,楼市通过十多年的高速发展,我们遇到了深层次的矛盾,遇到很多挑战,迫使我们降低速度。对世界经济的判断,对世界货币流动的判断,银行对风险的判断、对人民币的释放变得更加谨慎了。国际因素、中国因素,以及去年房价的猛然上升等叠加,使得市场风险积聚,影响人们看空市场,所有现今风险有急剧释放的可能性。比如说长实集团抛售物业,杭州、常州、香港某些楼盘房价大幅下降,证实了“看空”的理念。由此不难看出,“崩盘论”有一定的道理。

但是,张泓铭坦言,其不希望上述房地产市场的风险快速的释放,因为快速释放的话就是泡沫,不仅影响房地产本身,还会会影响金融,以及整个经济将会受到极大的风险。因此,张泓铭希望这种风险的积累是缓慢的释放,促使房价保持基本稳定,而且略有下降,这才是一种应该有的态度。

“个别项目、企业、城市的崩盘和破裂不可避免”

关于今年楼市的走势,其“神秘色彩”急剧加重。首先,一向“倡导”房价“暴涨”的地产“大嘴”任志强,一改往日“习惯”,其“增幅放缓”四字箴言再度引发楼市猜想;另外,万科董事会主席王石“助阵”任志强,指出今年楼市“非常不妙”,并“添油加醋”称“我不会改变我的观点”。不难看出,楼市积聚的风险似乎已经“蓄势待发”。

那么,如何保持房价市场的风险缓慢释放呢?张泓铭认为有三个“稳”字。第一,稳经济,要稳中有进。国务院总理李克强3月5日发表2014年政府工作报告指出,2014年经济增长目标为7.5%。张泓铭希望经济的发展在这一个区间安全的运行,只要整个经济能够稳住的话,对房地产整体的需求起一个支撑作用,叫做一稳。

第二个稳,中国的金融要稳。既不要大量的放松,当然也不能很大量的收缩,要稳健的运行。支持房地产市场的基本需求,不要使房地产的资金流发生全局性的断流。第三,稳房地产的基本需求,就是自住需求,没有刚性需求,是自住性的需求把它稳住。如果这个市场要稳住住房的自住需求,房地产市场会相对稳定,房价也会稳定。

但是,张泓铭指出,不可避免的会产生个别项目、个别企业、个别城市的崩盘和破裂,我们无法避免个别项目、个别企业、个别城市的破灭和崩盘,但是希望全局不要发生系统性的风险。

“‘分类调控’改变全国齐步走现状”

调控方面如何达成上述三个“稳”字需求?张泓铭分析指出,一方面,李克强总理的报告当中,以大段的文字阐述了住房保障和住房市场的问题。其中,一大段是住房保障。住房保障有几个加大建设的力度,扩大住房保障的大城市的比例,这个不仅仅是从住房保障本身的需要,同时也为稳经济提出应该能够出的力量。

然后,针对住房市场的调控当中,关键词就是房地产市场调控是分类调控。像过去10年的房地产调控,政府喊一个口令,全国齐步走;这次有变化了,是分类调控。市场过热的地区,温度要降低,市场过冷的地方,保持稳定,不是全国一个齐步走、统一的一个做法。

此外,房地产市场表现供不应求的状态、价格猛涨,很多人在呼吁批评政府经济执行需求调控,没有扩大供给,没有供给调控。这次政府的报告当中很清晰的表明,要增加中小套型的住房,包括扩大保障性质的共有产权的住房,这就是调控。

“抑制投机需求  支持投资需求”

与此同时,张泓铭指出,“抑制投机和投资性需求”这句话,以前也是有的,现在继续。那么这个问题,其有个人的看法,从中长期来看,需要有转变,不是一般的提出抑制投机和投资,应该把投机和投资有所区别。分类调控,对地区是如此,对不同的需求也是要区别对待,这就是区别的调控。对投机的需求,要毫不动摇的抑制它;但投资需求不能抑制的,应该是允许。

因为,市场大量是靠租赁,要提供租赁住房房源,那么要投资者提供房源,满足“他住”的需求,毫无疑问,这是允许的。所以,投资是不能抑制的。所以这一个问题上,也要把它纳入分类的调控。

针对姜伟新部长提出的“双向调控”,张泓铭认为,双向调控的这个含义是可以接受,所谓的双向的调控,可以集中的理解,一种理解对于过热的城市,要把它调的温度适当,对于城市过冷的也要调到适当温度,这是双向。然后还有一个双向是指对需求的调控和供求的调控,也需要双向的。过去有些学者有些人批评政府只有需求调控,没有供给调控,这种批评本身是罔顾了事实。

张泓铭坦言,把“双向调控”这个词联系说起来,就是对需求的调控是要鼓励自主需求,允许投资的需求,允许他住的需求,并抑制投机的需求。所以,总而言之,供给方面需要调控,扩大供给是扩大中小房型的住房,而不是扩大豪宅和别墅,期待政府以如此方式进行调控。

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