楼市卖方掌握定价权格局改变 价格博弈仍将持续

2014-05-09 17:10  地产中国网  赵梦雅  评论0

“房源挂了两个多月,连个看房的人都没有,这种情况我完全没有想到。”从今年2月开始,刘先生将位于北京望京区域的一套房源挂出,但直到4月底,不仅没有实现成交,中介人员还反映,只有询价却无人看房。

无独有偶,位于北京市西六环的某高端项目负责人王先生,最近也遇到了定价难题。“我们将要在5月开盘的项目属于三期,虽然拿到预售证不成问题,但如果定价太高,怕不好卖;定价下调,又担心老业主不满。”王先生说。

上述两个案例可谓是近一段时间以来北京楼市的缩影。即便在整体供不应求的北京市场,“卖方掌握定价权”的格局也已发生改变。对于其他城市而言,出现降价、滞销等情况便不难理解。

今年以来,杭州、南京等地项目率先出现降价,随后“降价潮”又蔓延至北京、广州等一线城市,而后又出现在长沙、武汉等地。值得关注的是,在区域市场中,最初出现降价的项目,基本都实现了“以价换量”的结果,但此后跟风降价的项目,却大都销售不佳。

为什么出现上述情况,市场需求释放殆尽了吗?实际情况并非如此。我国房地产市场经常会出现供需双方此消彼长的现象,即当市场供应不足、房价出现上涨压力时,需求往往争相进场;而当市场供应旺盛,房价上涨乏力甚至出现下降时,需求方则容易出现观望情绪而暂时离场。相比之下,真正意义上的“供需两低”和“供需两旺”甚少出现。

之所以出现这种奇特现象,与国内楼市的发展阶段不无关系。自我国推行住房市场化改革的十多年来,房价“只涨不跌”的观念深入人心。因此,即便房价出现下调,“买涨不买跌”的需求方仍然笃信这种波动不会长久,并以暂时的观望等待低点入市。

如今的北京楼市,恰恰属于这种“供应增加、需求观望”的情况。一方面,4月的最后一周,市场出现“单周入市17盘”的供应高峰;另一方面,“五一”小长假的3天,成交量遭遇“同比下降八成”的低点。

可以想见的是,经过一番市场博弈之后,需求进场只是时间问题。上述两个案例正是市场博弈的一个侧面。就北京楼市而言,利好过度透支、房价背离购买力已成共识,出现价格下调的现象并不令人意外。

但真正的问题在于,这种调整能持续多久?如果降价更为迅速,市场调整的过程就相对较短,需求也能够更早入场;如果卖方严守价格阵地,那么市场调整期拉长,需求的积压也就越多。待博弈结束之时,即便市场供应有所增加,恐怕也难以满足需求的释放,并带来更为强烈的房价上涨压力。

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