【梁海明】想要房价大跌 大家就要改变观念

2014-05-07 17:21  氧分子网  赵梦雅  评论0

最近一些城市的房价开始下跌,一些房地产商、专家也说房地产市场正在下行,很多读者对這些房价就要大跌的消息欣喜非常。但在这里我必须告诉读者,大家高兴太早了,最近的房价下跌只是部分开发商需要回笼资金,而主动作出的降价行为,房价下跌的趋势是不会维持太久的。

为什么?那是由于中国房价并没有持续下跌的空间,只要中国人的观念不改变,中国的房价就不会真正下跌。什么时候房价才会跌?恐怕只有在大家做梦的时候才会跌。

至于有什么观念需要改变,才会导致房价下跌?我认为至少有以下三个。

第一个要改的观念是,必须多数人都认同房子主要是用来住的,不是用来作其他用途的。

大家如果到过一些欧美国家工作、旅游,会发现发现当地的民众买房子最主要的用途是用来住。即便拥有房子的当地人,也不大希望房价涨太高,为什么?因为他们每年都要交一笔相当于房价总额1%至3%的物业税,房价涨了,交的钱也就多了。所以,欧美大多数国家的房价是比较平稳增长的,涨太快民众反而担心。

房子是用来住的

但在中国,房子住的功能反而弱化了,大多数人对房子赋予了“拥有重于居住”的观念,导致房子承担了代表事业有成、代表财富、甚至代表权力和占有等等的功能。近年来,房子还成了能否喜结良缘的关键,导致大开发商任志强都看不过眼,认为“房子变成婚姻的条件,是因为爱情不再存在”。

由于房子在中国的责任重大,甚至是已经不堪重负了,才使得房子炒作横行,投机泛滥。如果大家观念不改,这种投机、炒风就不会休止,房价要想下跌就很难。

而且,我还要告诉读者一个你不想面对,但不得不面对的事实,那就是在欧美国家的房子住七、八十年都非常稳固,但中国的多数房子住三、四十年就会出现问题。

读者有想过为什么会这样吗?那是因为欧美民众买房子是用来住的,因此对房子的要求是质量好价格低,房地产开发商自然不敢马虎,会把房子建好些,要不就买不出去。但在中国,由于房子住的功能减弱,其它功能增强,房价上涨才重要,房子质量是次要,不少发展商抢到地皮就足够了,建房子就可以马马虎虎应付一下。说到底,还是中国人的观念有问题。

第二个要改的观念是,大家必须真正认识到,高房价是大家造成的,而且多数人也不反对高房价。

要谈高房价问题,必须要解释个经济学概念“租值”,所谓租值,现代产权经济学创始人阿尔钦(Armen Alchian)解释称:“租值是使用资源须支付的代价。”阿尔钦的弟子、著名经济学家张五常进一步解释为:租值是收入减去(机会)成本的数值。具体到房子,其租值的大小,是由房子的市场价格决定的,市场价格则是由需求决定的。

高房价并没有罪

把上述语言翻译成读者们都懂的话,那就是房子值多少钱,关键是看读者愿意花多少钱去买,房子才能值多少钱,房子是不会说自己值多少钱的。套用句最近很时髦的诗,那就是:你买,或者不买,房子就在这里,不来不去。正是因为你想“让房子住进自己的心里”,对房子产生了需求,而且需求非常殷切,房价才会水涨船高。

因此,当读者们都有这样的需求时,房子的供应就一定承受不了,房价必高。更重要的是,我看到有媒体报道说,中国有七成的民众已经拥有一套或以上的住房,我不知道这个数据是否准确,但超过半数的人拥有住房估计是没有问题的。既然如此,要问读者一个非常简单的问题,大家愿意自己的房子价格下跌吗?我相信大多数读者都不愿意,中国是很讲究少数服从多数的国家,既然多数人都不愿意房价下跌,房价怎么会跌?

有读者可能会问,可以要求政府帮忙压抑房价,促使房价大跌吗?按我说,这种想法非常错误,想了也白想,政府怎么可能会为了少数人的要求,而去得罪大多数人?

第三个要改的观念是,大家必须真正认识到,买房不一定都要买在市区。

很多读者都认为,买房买在市区才能保值,甚至还可以多升值,正因为读者有这样的观念,导致市区尤其是中心区的房价一涨再涨。

买房不必买市区

实际上,这种认知并不一定正确。买市区或者郊区的房子,关键是要看自己喜欢哪一种生活方式,而非取决了房子是否升值得快。而且,在这里我可以告诉读者,如果读者不是已经五、六十岁的话,买郊区的房子更划算。

香港有专家研究出一个“买房10+25公式”:买房前10年,要注重房子的增值功能,可以购买当前价格较低、但长期有增值空间的郊区房子,为了赌10年后所买的房子价值翻倍。买房后25年,则要注重房子的保值功能,可以锁定价格比较稳定的市区房子,想卖的时候,至少不会让银行、买家低估了房子的价值,这样就可以在65岁以后“以房养老”了。

第四个要改的观念是,大家必须真正认识到,银行加息,房价并不一定会下跌。

随着美国联邦储备局(美联储)今年初启动缩减量化宽松政策(QE),以及在未来可能加息的预期下,不少专家、媒体都在鼓吹如果美国加息,游资就会撤离中国,房价就会大跌。这些专家们有关加息打击楼市的观念,已经被不少人读者视作金科玉律。

加息房价未必降

我不去猜测这些专家、媒体们为何要散播这种论调。但我要告诉读者的是,美国加息,中国房价下跌这个观点是不正确的。

数据会说话。在过去20年,美国经过三次加息,第一次是1994年、第二次是1999年,第三次2004年,美联储先后三次加息,美国的房价跌了没有?答案是没有,美国的房价从1994年开始一直涨到2006年,上涨时间高达13年,涨幅约110%,每年涨幅为8%左右。

美国加息,美国自己的房价都没有跌。而且,美国加息的那三个年头,就连实施联系汇率,跟随美国加息的香港,房价也不跌反升。因此,我是不明白美国加息关中国房价什么事?美国加息,可能会对中国民众带来心理影响,导致房价短暂出现波幅,但对中国房价长期走势是不会造成太大影响的。

在这里我也顺便更正读者们另外一个错误观念,事实上,政府加息是好事,而非坏事。政府为何要加息,那是由于经济增长不俗,市场资金充沛,乃至于可能带来通胀,政府才会出动加息这个货币政策来遏抑。读者告诉我,经济增长不俗难道不是好消息吗?同时,也只有经济好了,大家的收入提高了,才愿意更多消费、投资,从而也推动房价进一步上涨。

总之,只要多数的中国人观念不改,房价是不会下跌的。而且,这种畸形高房价现象或许比房地产市场出现泡沫更有危害,因为房地产市场形成泡沫过程中,还有人赚钱有人亏钱。但在中国这种畸形高房价现象下,会让有房之人无房之人都很焦灼,只有房地产开发商才是赢家,大家都输了。

不想输怎么办?我建议大家可以多听听《中国好声音》导师那英的歌,她有首歌《山不转水转》是这样唱的:“云不转那水在转,水不转那山也转,没有憋死的牛,只有愚死的汉。”只有等到多数读者都认识到“水不转,山会转”这个道理,中国的房价才有可能下跌。

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